Arrendar um imóvel em Portugal pode ser uma excelente forma de investimento. Mas antes de entregar as chaves, há alguns passos importantes a seguir para estar em conformidade com a lei, proteger o seu património, e garantir que tudo corre bem com os inquilinos. Aqui fica um guia prático com a checklist essencial para senhorios em Portugal, antes de colocar uma casa ou apartamento no mercado de arrendamento.
1. Verifique os Requisitos Legais
Antes de arrendar qualquer imóvel, é fundamental garantir que cumpre com a legislação portuguesa. Eis os principais pontos a considerar:
- Certificado Energético: Este é obrigatório por lei antes de anunciar o imóvel. Deve ser emitido por um especialista qualificado. O custo varia entre 30€ e 300€, consoante a tipologia. É válido por 10 anos (em edifícios existentes) ou 3 anos (em construções novas). A ausência deste certificado pode resultar em coimas elevadas.
- Licença de utilização: O imóvel deve ter uma licença válida que comprove que está autorizado para habitação. Pode ser pedida na Câmara Municipal da área do imóvel. O processo, em média, demora cerca de 10 dias, embora possa variar de município para município.
- Registo da atividade nas Finanças: Deve declarar a atividade de arrendamento junto da Autoridade Tributária. Para contratos de longa duração, é obrigatório emitir faturas/recibos eletrónicos através do Portal das Finanças.
Se for novo nesta área, considere falar com um contabilista ou advogado especializado em direito imobiliário.
2. Informe o Condomínio (se aplicável)
Se vai arrendar um apartamento, convém — e em alguns casos é obrigatório — informar o administrador do condomínio. Isso facilita a comunicação e evita problemas relacionados com ruído, despesas ou uso das áreas comuns.
3. Faça um Seguro Adequado
O seguro habitual da casa pode não cobrir situações de arrendamento. Para proteger melhor o imóvel, considere:
- Seguro multirriscos: Cobre danos no edifício, recheio (importante se o imóvel estiver mobilado) e responsabilidade civil.
- Seguro de renda (opcional): Protege o senhorio no caso de incumprimento por parte do inquilino. Pode ser uma boa solução, especialmente para quem está a começar, para garantir que recebe o valor mensal em dia.
Fale com a sua seguradora para perceber qual a cobertura mais indicada para imóveis arrendados.
4. Certifique-se de que o Imóvel Está Seguro e Pronto
Legalmente, deve fornecer um imóvel habitável, limpo e funcional. Antes de mostrar o imóvel, siga esta checklist:
- Limpeza profunda: Casas de banho, cozinha, janelas, pavimentos — tudo deve estar impecável. Pode contratar uma empresa de limpeza, se preferir.
- Repare tudo o que estiver danificado: Interruptores, torneiras, fechaduras, estores, aquecedores — tudo deve funcionar perfeitamente.
- Teste os eletrodomésticos: Frigorífico, máquina de lavar, caldeira, fogão, etc.
- Verifique portas e janelas: Certifique-se de que fecham bem e que as fechaduras estão seguras.
- Instale detetores de fumo: Não são obrigatórios por lei, mas são altamente recomendados para a segurança dos inquilinos.
Se o imóvel estiver mobilado, verifique se o mobiliário está em boas condições e é seguro.
5. Tire Boas Fotos e Faça um Anúncio Claro
Para atrair bons inquilinos, o anúncio deve destacar o melhor do imóvel:
- Tire fotos de qualidade e bem iluminadas (idealmente com luz natural). Prefira dias de sol para dar mais vida às divisões.
- Inclua características principais: Nº de quartos, casas de banho, varanda, elevador, garagem, etc. Quanto mais informações, mais eficaz será o anúncio.
- Seja honesto: Não exagere. Um anúncio verdadeiro evita mal-entendidos e visitas desnecessárias.
Pode publicar em plataformas como Idealista, Imovirtual ou OLX.
6. Defina o Valor da Renda e Despesas Incluídas
Pesquise imóveis semelhantes na zona para definir uma renda justa. Decida também:
- O que está incluído? Água, eletricidade, internet?
- Como serão feitos os pagamentos? Normalmente, por transferência bancária com recibo mensal.
- Valor da caução: geralmente um mês de renda, podendo chegar a dois.
Deixe tudo claro antes de avançar para o contrato.
7. Prepare o Contrato de Arrendamento
É obrigatório ter contrato escrito em Portugal. Deve incluir:
- Nome completo e NIF de ambas as partes
- Morada e descrição do imóvel
- Data de início e duração do contrato (prazo certo ou indeterminado)
- Valor da renda e forma de pagamento
- Valor da caução
- Serviços incluídos (água, internet, etc.)
- Responsabilidades de manutenção
Os contratos de longa duração costumam ser de 1 ano com renovação automática, salvo acordo em contrário. Pode usar um modelo oficial do Portal das Finanças ou pedir apoio jurídico.
Depois de assinado, deve registar o contrato e emitir mensalmente os recibos eletrónicos no Portal das Finanças.
8. Selecione os Inquilinos com Cuidado
É comum pedir:
- Comprovativo de rendimentos (ex: recibos de vencimento ou contrato de trabalho)
- Fiador (especialmente em casos de estudantes ou rendimentos instáveis)
- Referências de senhorios anteriores (se existirem)
Escolher bem evita atrasos no pagamento ou problemas com o imóvel.
9. Receba Caução e Primeira Renda
Antes da entrada do inquilino:
- Receba o valor da caução e da primeira mensalidade
- Emita o respetivo recibo
- Faça o registo do estado do imóvel (ver ponto seguinte)
Em Portugal, a caução é retida pelo senhorio e não por uma entidade externa. Deve ser devolvida no fim do contrato, descontando danos, se necessário.
10. Faça um Auto de Entrega
Antes da entrada, faça uma vistoria com o inquilino:
- Verifique o estado de paredes, pavimentos, eletrodomésticos, janelas, etc.
- Tire fotos ou vídeos
- Preencha e assine um relatório de entrega (ou “Auto de Entrega”) com o inquilino
Isto ajuda a evitar disputas no fim do contrato.
11. Entregue Informações Essenciais ao Inquilino
No momento da entrega das chaves, forneça:
- Cópia do contrato
- Contacto para emergências
- Instruções de uso dos eletrodomésticos
- Regras do condomínio (se aplicável)
- Informações sobre recolha de lixo e reciclagem
Mostra profissionalismo e facilita a adaptação do inquilino. Pode também entregar um pequeno guia de boas-vindas.
12. Organize Toda a Documentação
Tenha uma pasta (física ou digital) com:
- Contrato e comprovativo de registo
- Certificado energético e licença de utilização
- Recibos e comprovativos de pagamento
- Comunicações com o inquilino
- Faturas de manutenção
Isto será útil para questões legais ou fiscais no futuro.
Considerações Finais
Ser senhorio em Portugal implica responsabilidades, mas não tem de ser complicado. Se seguir esta checklist, estará bem preparado para arrendar de forma legal, segura e tranquila.
Fazer tudo corretamente desde o início evita dores de cabeça mais tarde.