Muitos proprietários acreditam que um acordo verbal é o caminho mais rápido e simples. Evita papelada e burocracia extra, impostos, comprovativos de rendimentos e cauções elevadas. Parece oferecer a máxima flexibilidade para tirar o inquilino de casa quando quiser, sem avisos prévios ou penalizações legais. Mas a realidade na prática é muito diferente. Optar por um arrendamento sem contrato em Portugal protege quase em exclusivo o inquilino, deixando o dono da casa totalmente vulnerável a multas pesadas e dores de cabeça nos tribunais.
O que diz a lei sobre acordos verbais
Segundo o Código Civil português, todos os arrendamentos devem ser feitos por escrito. No entanto, a lei tem um mecanismo muito forte de proteção para quem arrenda. Se o inquilino conseguir provar que pagou a renda durante pelo menos seis meses seguidos, por exemplo, através de comprovativos de transferência bancária, o arrendamento sem contrato passa a ter total validade legal. Nestas situações, a lei assume automaticamente que existe um contrato com a duração padrão de cinco anos.
Como senhorio, perde o controlo sobre o prazo do arrendamento e fica preso a um inquilino por muito mais tempo do que imaginava, sem nunca ter assinado nada. Passamos a explicar por que é que os benefícios não compensam os riscos em que irá incorrer.
Multas e problemas com as finanças
Não declarar o arrendamento sem contrato à Autoridade Tributária (AT) é considerado fuga ao fisco. Se as Finanças detetarem a situação por cruzamento de dados, ou se o próprio inquilino decidir declarar os pagamentos no IRS para ter benefícios fiscais, o proprietário pode sofrer consequências financeiras graves.
Os problemas mais comuns incluem:
Pagamento de todos os impostos não declarados dos anos anteriores, acrescidos de juros
Multas avultadas por não ter registado o documento e por não emitir recibos eletrónicos
Perda do direito de abater despesas de condomínio, obras e manutenção do imóvel nos seus impostos.
A dificuldade em tirar o inquilino de casa
Se o seu inquilino deixar de pagar a renda ou destruir a casa, o arrendamento sem contrato torna o processo de recuperação do imóvel num pesadelo lento e dispendioso. Sem um contrato devidamente registado nas Finanças, não pode recorrer ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio, que é a via rápida para os despejos. Terá de avançar para um tribunal comum. Este processo pode arrastar-se durante anos, custar milhares de euros em advogados e obrigar o proprietário a provar que existia um acordo verbal. Saber como rescindir o contrato de arrendamento é um processo claro quando tudo está legalizado, mas é um verdadeiro labirinto num cenário informal.
Como resolver a situação hoje
Se há atualmente pessoas a viver na sua casa sem estarem nada assinaladas, o passo mais sensato é regularizar a situação de imediato. Fale com o seu inquilino e explique que precisam de passar as regras para o papel para protegerem os interesses de ambos. Pode usar uma minuta normal de contrato de arrendamento em Portugal, assinar o documento e submetê-lo no Portal das Finanças. Esta é a única forma de dormir descansado sabendo que a sua casa e o seu rendimento estão protegidos pela lei.
Perguntas Frequentes
Que provas pode o inquilino usar para provar um arrendamento sem contrato?
O inquilino pode usar recibos de transferência bancária com o descritivo de renda, mensagens escritas, e-mails, comprovativos de pagamento de contas da casa (água, luz) em seu nome ou até testemunhas locais para provar perante a lei que o acordo verbal existe.
Posso registar um contrato nas Finanças se o inquilino já vive na casa há meses?
Sim, é possível e aconselhável regularizar a situação. Pode redigir um contrato agora e registá-lo no Portal das Finanças. O senhorio terá de pagar uma coima pelo atraso na declaração das rendas passadas, mas evitará problemas muito mais graves e caros no futuro.
Posso vender o meu imóvel se tiver um inquilino com um acordo verbal lá dentro?
Pode, mas a venda não anula os direitos do inquilino. Se ele conseguir provar o pagamento das rendas, o novo proprietário é obrigado a respeitar o contrato de cinco anos que a lei assume automaticamente. Além disso, o inquilino ganha direito de preferência na compra da casa.