Em Portugal, alugar casa sem contrato escrito é ilegal segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que exige obrigatoriamente a celebração de contrato reduzido a escrito e o seu registo na Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Esta prática informal expõe tanto senhorios como inquilinos a graves riscos jurídicos, fiscais e financeiros.
É legal alugar casa sem contrato em Portugal?
Não, a lei portuguesa não permite alugar uma casa sem um contrato escrito e registado no Portal das Finanças. O Código Civil determina que qualquer arrendamento habitacional com duração superior a seis meses exige obrigatoriamente a forma escrita.
Quando um proprietário decide saltar esta obrigação legal, perde automaticamente o direito de invocar prazos de denúncia, atualizar rendas ou resolver o contrato de forma simples. Em caso de litígio, a ausência de um documento escrito dificulta imenso a prova dos acordos perante os tribunais.
Quais são as coimas da Autoridade Tributária por arrendamento sem contrato?
As coimas aplicadas pelo fisco a quem aluga uma casa sem contrato variam entre 150€ e 3.750€, dependendo da gravidade da infração e do atraso no cumprimento das obrigações fiscais. Estas multas resultam da falta de comunicação do contrato e da omissão do pagamento do Imposto do Selo.
A legislação fiscal obriga os senhorios a declarar o contrato no Portal das Finanças até ao final do mês seguinte ao início do arrendamento, pagando uma taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal. Quem opta pela informalidade acaba também por omitir rendimentos na declaração de IRS da categoria F, ficando exposto a inspeções retroativas, juros de mora e coimas adicionais por rendimentos ocultos.
O que acontece se o inquilino deixar de pagar a renda sem contrato?
Um senhorio que alugue casa sem contrato não consegue recorrer ao Balcão do Arrendamento e do Despejo para recuperar o imóvel de forma rápida. O proprietário é obrigado a avançar com um processo nos tribunais comuns para provar que existe uma relação de arrendamento e reclamar as rendas em atraso.
Sem um contrato registado, torna-se impossível enviar uma notificação de despejo com força executiva imediata. Se o inquilino pagar rendas de forma continuada durante mais de seis meses, os tribunais podem inclusivamente reconhecer a existência de um contrato por prazo indeterminado, dando mais estabilidade ao ocupante e criando enormes dificuldades ao senhorio.
Como proteger o imóvel de danos quando não existe contrato escrito?
O proprietário que aluga casa sem contrato perde o direito legal de exigir uma caução formal ou garantias bancárias para cobrir eventuais estragos na habitação. O imóvel fica totalmente desprotegido perante danos estruturais, falta de manutenção ou uso inadequado por parte dos inquilinos.
A ausência de um auto de vistoria inicial anexado a um contrato oficial impede o senhorio de provar o estado original da casa antes da entrada dos ocupantes. As companhias de seguros também recusam habitualmente o pagamento de indemnizações por sinistros quando a ocupação do imóvel não está devidamente legalizada.
Como regularizar o arrendamento de um imóvel em Portugal?
Para colocar um ponto final na informalidade, o senhorio deve redigir um contrato escrito, registá-lo junto das Finanças e emitir os recibos de renda eletrónicos devidos. Este processo devolve a segurança jurídica ao proprietário e repõe a legalidade fiscal.
Redigir o contrato de arrendamento por escrito com a identificação completa das partes, o valor da renda e a duração acordada, cumprindo as regras do Código Civil
Submeter a declaração do contrato no Portal das Finanças até ao final do mês seguinte ao início do arrendamento para liquidar o Imposto do Selo
Pagar a taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal relativa ao Imposto do Selo dentro do prazo indicado pela Autoridade Tributária
Emitir mensalmente os recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças ou automatizar o processo através de uma plataforma especializada.
Comparativo entre arrendamento informal e arrendamento formalizado
| Aspeto legal e fiscal | Alugar casa sem contrato | Arrendamento com contrato registado |
| Validade perante a lei | Nula ou passível de longa disputa judicial | Plena e com força executiva imediata |
| Proteção jurídica do senhorio | Muito limitada e sem acesso a vias céleres | Acesso direto ao Balcão do Arrendamento e do Despejo |
| Emissão de recibos e IRS | Impossibilidade legal de emitir recibos de renda | Emissão eletrónica regular e cumprimento fiscal |
| Multas do Fisco | Coimas entre 150 euros e 3.750 euros mais juros | Irrelevante |
| Resolução de litígios | Processo judicial moroso nos tribunais comuns | Procedimento especial de despejo mais ágil |
| Cobertura de seguros | Recusada pelas seguradoras por falta de legalidade | Válida com apólices específicas para senhorios |
Manter um imóvel arrendado sem contrato traz apenas uma ilusão de facilidade que desaparece rapidamente com a primeira coima fiscal ou com um litígio por falta de pagamento. A formalização do contrato é a única forma segura de rentabilizar o seu património.